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土地について知る

好みの画像も集め家の工法も決まったので次は建てられる建物の大きさを確認する為に土地の事を調べました。

土地の形状を知る

我が家の場合、土地が義実家横と決まっているので地図からおおよその形を割り出しました。通常は土地売買情報で不動産屋から地積測量図などを頂けると思います。

もしない場合は登記事項証明書(不動産の登記簿謄本)を法務省に申請すれば正確な土地情報を確認できる。隣家との境界線が不明確な場合は土地家屋調査士に相談し土地境界確定測量をして貰うとトラブルも回避できます。

ちなみに我が家の土地の形状は東西に長い長方形で、西側に道路、その他に家が建っている状況。

土地の制限を知る

都市計画と用途地域を調べる

都市計画で「ここの区域は道路幅を広げるぞ」とかで家の敷地を削られないように、気に入った土地があれば事前に地域の都市計画情報を確認しとくと◯。「この土地広いのに安い」と思って都市計画情報を確認すると都市計画道路の範囲に掛かってたりする。

用途地域は第一種低層住居専用地域とか準住居地域などがあり、パチンコ店を建設してもいい地域とかの目安。各用途地域によって建築物の高さ制限などが決まってる。

接面道路の幅が4m未満の場合

セットバック

都市計画区域内で前面道路が4m未満の場合セットバック(道路後退)が必要となり、道路の中心から2m後退して建物を建てなくてはいけない。

図を例にすると前面道路幅が3mなので、道路両幅に50cmずつのセットバックが必要となる。このセットバック部分には建物はもちろんのこと室外機なども置いてはいけないので注意が必要。

建ぺい率・容積率を知る

土地によって建てていい家のサイズが決まっており、それを知るには建ぺい率・容積率を調べます。例えば30坪で建ぺい率60%、容積率200%とすると、一階ごとの建てていい面積は18坪まで、全体では60坪まで建築可能となります。

建ぺい率は 30(土地) x 0.6(建ぺい率) = 18坪
容積率は 30(土地) x 2.0(容積率) = 60坪

2階建ての場合は18坪x2階で最大36坪、容積率にかなり余りができます。3階建ての場合18坪x3階で最大54坪になり建てていい制限いっぱいに空間を使える事になります。

  • 建ぺい率とは
    敷地面積に対する建築面積の割合のこと
  • 容積率とは
    敷地面積に対する延べ床面積の割合のこと

建築面積・延床面積を頭に入れとく

建ぺい率・容積率とごっちゃになりやすい建築面積・延床面積。延床面積は玄関ポーチ(例外あり)や吹き抜けは建物の外部として考えられる為、延床面積には含まれないのですが、建築面積では延床面積に含まれない玄関ポーチなども含まれ、空から見た家の投影図として考えるのがいいそうです。

  • 建築面積とは
    外壁や柱の中心線(壁芯)で囲まれた建物の面積のこと
  • 延床面積とは
    建物の各階の床面積の合計のこと
施工面積は延床面積に含まれないようなバルコニー、玄関ポーチなども含めた、実際に施工された面積のことでHMや工務店が工事費の見積もりに使う用語

道路斜線制限・北側斜線制限

この2つは建物の高さを制限するもので道路斜線制限は前面道路の反対側の境界線から、そして北側斜線制限は自分の土地の北側境界線から割り出す事が可能です。

道路斜線制限(どうろしゃせんせいげん)

道路斜線制限 NG
道路斜線制限 OK

一般的に前面道路の反対側の境界線から傾斜勾配1:1.25(例:1mごとに1.25m)の割合、前面道路の反対側の境界線から長さ20mが制限の掛かる範囲となる。

屋根や建物はこの建築可能範囲からはみ出す事は出来ないので、建物の建てる位置を下げるか範囲からハミ出さないよう斜めや段々といった建物自体の形を変える必要が出てくる。

ただし用途地域の種類や天空率といった制限緩和方法もあるので大雑把な概念として覚えておく程度に留めて下さい。

北側斜線制限(きたがわしゃせんせいげん)

北側斜線制限

道路斜線制限と同じような概念の北側バージョンで、自分の土地の北側境界線から傾斜勾配1:1.25(例:1mごとに1.25m)の割合、自分の土地の北側境界線から高さ5m以上が制限の掛かる範囲となる。

こちらも建築可能範囲から建物がハミ出さないよう工夫が必要となり、用途地域の種類などで制限が変わってくる。

前提として絶対高さ制限という制限があり10mまたは12m以下(第一種・第二種低層住居専用地域内)の建物しか建てられません。

おわりに

慣れない建築用語が必要になってきた……今の段階では建ぺい率と容積率だけ頭に入ってればいいのか?

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